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2009-04

Nachhaltige Gebäude

Abbildung 1: Sanierung Dieselweg, Graz (Quelle:AEE INTEC)

Die Wirtschaftskrise erfordert von uns allen ein längst notwendig gewordenes Umdenken. Eine wesentliche Schlussfolgerung aus den Krisen der Finanzwirtschaft ist die Erkenntnis, dass sich Gebäude nicht für Spekulationsgeschäfte eignen und nicht nur dem freien Markt überlassen werden dürfen. Der Investor in ein Gebäude tendiert, sofern er nicht auch dessen langfristiger Nutzer ist, zu einer schlechteren Ressourceneffizienz, vor allem im energetischen Bereich. Deshalb gilt es die Zukunft des Gebäudebestandes schon heute zu sichern.

Sanierung oder Abbruch – Chancen für eine zukunftsfähige Wirtschaft

Von Stefan P. Schleicher *

Motivation

Zeit für Einsichten
Es brauchte einige Zeit zu Einsicht, dass die gegenwärtige Wirtschaftskrise – die schwerste seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs – mehr ist, als ein konjunkturelles Tal.
Diese Einsicht trifft die Profession der Ökonomen, denen zu Recht der Vorwurf zu machen ist, dass sie nicht rechtzeitig Warnsignale ausgeschickt haben. Solche wären nicht nur für die Vorgänge auf den Finanzmärkten sondern für weiteste Bereiche des gegenwärtigen Wirtschaftsstils erforderlich gewesen. Diese Einsicht trifft die politischen Entscheidungsträger, deren Unverständnis und Hilflosigkeit sich beispielsweise in den europaweiten Verschrottungsprämien für Autos manifestiert. Die aufzuarbeitenden politischen Altlasten betreffen nicht nur riskante Finanzgeschäfte mit Steuergeldern, sondern mindestens ebenso die Unterstützung von gewagten industriellen Monokulturen, wie beispielsweise im Automobilbereich.

Zeit für ein Ablaufdatum
Zentrale Indikatoren, mit denen wir gewohnt sind, den Zustand von wirtschaftlichen Aktivitäten zu beurteilen, haben ihr Ablaufdatum erreicht. Es hilft nicht mehr, auf die Indikatoren der Produktion – von den Autos bis zum BIP – zu blicken, denn die wenigen Pluswerte können nicht mehr verschleiern, dass die vorhandenen Produktionskapazitäten nicht ausgelastet sind und die Arbeitslosenraten auf hohem Niveau stagnieren. Es hat sich herumgesprochen, dass die Schlüsselzahlen in den Bilanzen des Finanzsektors – von den Gewinnen bis zu den Vermögenswerten – die Qualitäten von Creative Accounting aufweisen und die bisherigen Milliarden für Rettungsaktionen nicht viel mehr als die Anzahlung für die große offene Rechnung sein könnten. Es dämmert die Einsicht, dass die Zukunft der Wirtschaft – von Österreich bis nach China – nicht mehr durch den Rückspiegel gesehen werden kann, weil damit immer heftigere Konflikte um die noch verfügbaren energetischen und nicht-energetischen Rohstoffe verbunden sind.

Zeit für ein Reset
Sanierung oder Abbruch wird deshalb als Metapher für Entscheidungen in einer viel größeren Dimension zu verstehen sein, als wir sie üblicherweise nur mit Gebäuden verbinden. Die fundamentalen Fragen, denen sich jede Wirtschaft zu stellen hat, werden neu zu stellen sein: Wie, wodurch und für wen soll Wohlstand entstehen? Viele der dafür schnell gegebenen Antworten werden sich als verschrottungsreif erweisen. Unter den neu überlegten Antworten wird aber eine besondere Rolle den Gebäuden zukommen: Sie sind Fundamente für die Schaffung und Erfahrung von Wohlstand. Für Gebäude gilt im Besonderen, was für die Wirtschaft in der Krise generell gilt: Sie sind zu sanieren oder abzureißen und wieder aufzubauen.

Abbildung 2: Typisches Bestandsgebäude aus den 70ern (Quelle: AEE INTEC)

Gebäude und Wirtschaftskrisen

Die gegenwärtige globale Wirtschaftskrise hat einen engen Konnex mit Gebäuden. Das ist grundsätzlich kein neues Phänomen, denn viele Krisenerscheinungen in den Wirtschaften haben solche Wurzeln. Von Japan über Argentinien, China, Osteuropa und die vor allem USA reicht die Liste von Staaten mit ausgeprägten Housing Bubbles, den extremen Überbewertungen von Immobilien.

Japan
In Japan, beispielsweise, brach der extrem überbewertete Immobilienmarkt 1990 zusammen und begann sich erst nach 2004 wieder zu erholen um in der aktuellen Wirtschaftskrise wiederum auf ein historisches Tief abzusinken. Die japanische Immobilien-Bubble wurde durch die hohen Überschüsse in der Handelsbilanz ausgelöst, die zu einer Aufwertung des Yen führten. Dadurch wurde viel Kapital verfügbar, einerseits in Japan selbst und andererseits durch das angelockte Kapital aus dem Ausland. Für einen Quadratmeter in den Geschäftsvierteln von Tokyo wurden 1989 bis zu einer Million US-Dollar bezahlt. Bis 2004 verfielen diese Werte bis auf ein Prozent des Höchststandes. Insgesamt hat sich die japanische Wirtschaft seit dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes in den neunziger Jahren nicht mehr erholt und die aktuelle globale Wirtschaftskrise trifft Japan besonders schwer.

USA
Die Housing Bubble in den USA verdient deshalb hohe Beachtung, weil sie als einer der entscheidendsten Auslöser für die aktuelle globale Wirtschaftkrise gilt. Die Immobilienpreise in den USA erreichten 2005 einen historischen Höchststand und liegen derzeit um ein gutes Drittel darunter. Mit diesem Wertverfall im Zusammenhang stehen weltweit die Zusammenbrüche von prominenten Banken, die milliardenschweren Rettungspakete der Staaten mit unübersehbaren Konsequenzen für die Staatsverschuldung, vor allem aber bittere Verluste von privatem und öffentlichem Vermögen. Markierungssteine für das Entstehen dieser Überbewertung von Immobilien in den USA sind wiederum weltweite Überschüsse an Finanzkapital, das neue Möglichkeiten für Renditen suchte. In den USA, wo Häuser eher gekauft als gemietet werden, bekamen bisher als nicht kreditwürdig eingestufte Personen den Zugang zu großzügig finanzierten Immobilien. Diese sogenannten Subprime Investments erschienen Angesichts der weiter steigenden Preise für diese Objekte für die Banken kein besonderes Finanzierungsrisiko zu sein. Die Finanzmärkte verpackten diese neuen Kredite wiederum in komplexe Finanzinstrumente, wie Collateralized Debt Obligations (CDO), die weltweit intensiv gehandelt wurden, weil damit zumindest in der Anfangsphase außergewöhnliche Renditen verbunden waren.

Österreich
Österreich ist vielfältig von jener Finanzkrise betroffen, die in engem Zusammenhang mit der Überbewertung von Immobilien ihren Ausgangspunkt genommen hat. Unmittelbar betroffen sind viele Private, die den Versprechungen von Finanzinstitutionen gefolgt sind, und Ersparnisse in Finanzprodukte veranlagt haben, die weder die Verkäufer noch die Käufer verstehen konnten. Eine besondere Facette hat die österreichische Ausprägung der Finanzkrise, weil österreichische Banken sich besonders in Osteuropa exponiert haben. Damit waren sehr oft Investitionen in dortige Immobilien in bester Lage verbunden, entweder durch Käufe von bestehenden Gebäuden oder durch die Finanzierung von neuen Gebäuden, die von Luxusappartements bis zu Shopping Mals reichten. Inzwischen stellt sich heraus, dass viele dieser damit verbundenen Kredite nicht mehr werthaltig sind, d.h. die Tilgung erfolgt nicht mehr entsprechend den ursprünglichen vertraglichen Vereinbarungen. Für einige Zeit kann diese prekäre Situation durch eine Restrukturierung der Kreditverträge überbrückt werden. Es besteht aber ein hohes Risiko, dass für österreichische Banken hier ein Abschreibungsbedarf entstehen könnte, der weitere staatliche Rettungsaktionen erfordern könnte. Das österreichische Bankenrettungspaket hat einen Rahmen von € 15 Milliarden für direkte Beteiligungen von € 85 Milliarden für Haftungen. Das sind im Vergleich zu anderen wirtschaftspolitischen Agenden unvorstellbar hohe Summen, wenn man etwa die großzügige Wohnbauförderung heranzieht, die ein Volumen von weniger als € 3 Milliarden pro Jahr ausmacht.

Abbildung 3: Bestand Hartberger Siedlung, Gleisdorf (Quelle: AEE INTEC)

Gebäude und Ressourcenkrisen

Die zunehmende Knappheit von energetischen und natürlichen Ressourcen
Es mehren sich die Hinweise, dass alle energetischen Ressourcen knapp werden. Erdgas und Erdöl dürften ihren Peak im Fördervolumen in den nächsten Jahren erreichen. Allein eine Motorisierung von China und Indien auf europäischem Niveau würde den globalen Erdölbedarf verdoppeln. Vor Erreichung dieser Peaks dürften aber die politischen Konflikte um diese immer knapper werdenden fossilen Ressourcen weiter zunehmen und vor allem Europa in eine prekäre Situation bezüglich der Versorgungssicherheit bringen. Diese Verknappung bei fossiler Energie kann nur zum Teil durch erneuerbare Energieträger ausgeglichen werden, weil diese ebenfalls Knappheiten durch Verfügbarkeit und Kosten ausgesetzt sind. Mit der Verknappung der energetischen Ressourcen ist auch an die Probleme mit den natürlichen Ressourcen Wasser, Luft und Boden zu erinnern, die vor allem mit der viel zu wenig überlegten Raumordnung zusammenhängen. Diese Verknappungen dürften früher schlagend werden als die derzeit als ambitioniert eingestuften Reduktionsziele für Treibhausgase in den Industriestaaten von 80 Prozent bis 2050.

Die Bewältigung der Ressourcenknappheit durch zukunftsfähiges Bauen
Bei der Bewältigung dieser Verknappungen kommt den Gebäuden aus mehreren Gründen eine besondere Rolle zu. Erstens, wegen der in Gebäuden konsumierten Energiemengen, die typischerweise in den meisten Staaten 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs einer Wirtschaft ausmachen. Rund 80 Prozent der in Gebäude aufgewendeten Energie betrifft jedoch die Bereitstellung von Temperaturen unter 100°C, wofür immer noch rund drei Viertel aus fossilen Quellen stammen. Zweitens, wegen der daraus resultierenden Möglichkeiten für einen kontrollierten Ausstieg aus fossiler Energie. Jedes ambitionierte Ziel für eine Reduktion der Treibhausgase bis 2050 impliziert, dass Gebäude weder direkt noch indirekt fossile Energie beanspruchen und schließlich mehr Energie einsammeln als sie selbst brauchen. Drittens, wegen der besonderen ordnungspolitischen Möglichkeiten, die sich aus Bauordnung und Raumplanung ergeben. Wenn immer diese Kompetenzen ungenügend wahrgenommen werden, ist das die Basis für ein Marktversagen im Bereich des Bauens.

Innovatives Bauen zur Krisenbewältigung
Angesichts der gravierenden Wirtschaftskrise kommt dem Bauen bei der Krisenbewältigung eine besondere Rolle zu. Ein Beispiel wäre die Anhebung der thermischen Sanierungsrate von derzeit weniger als einem auf drei Prozent pro Jahr. Dafür wären direkte Investitionen von rund € 2,2 Milliarden erforderlich, die über die Multiplikatorwirkung von € 1,1 Milliarden weitere wirtschaftliche Impulse auslösen. Der daraus resultierende Beschäftigungseffekt erreicht fast 30.000 Personen. Allerdings zeigen die aktuellen Erfahrungen mit der Gebäudesanierung, dass dafür auch die erforderlichen Kapazitäten aufzubauen sind, um Engpässe und damit inflationäre Kosteneffekte zu vermeiden.

Abbildung 4: Sanierung des Augustinerhofs, Fürstenfeld (Quelle: AEE INTEC)

Reset für eine zukunftsfähige Wirtschaft

Was im Bereich des Bauens als akuter Reformbedarf und als versprechende Optionen diagnostizierbar ist, kann auf den Reformbedarf des gesamten Wirtschaftsstils übertragen werden.

Der Umgang mit Raum und Zeit
Ein zentrales Qualitätsmerkmal zukünftiger Ökonomien wird der Umgang mit jenen Ressourcen sein, deren Knappheit im Gegensatz zu den meisten anderen nicht zu beseitigen sein wird: In welchen räumlichen und zeitlichen Distanzen wirtschaftliche Aktivitäten bewältigt werden sollen. Als Korrekturen bieten sich an die bewusste Lokalisierung der Grundbedürfnisse, wie Ernährung und Wohnen, sowie ein viel sorgfältigerer Umgang mit dem Boden vor allem bei der Widmung für Gebäude.

Der Wert von Vermögen gegenüber Umsätzen
Die aktuellen Erfolgsmaße der Wirtschaft sind auf Umsätze und den daraus abgeleiteten Maßen von Gewinn und Brutto-Inlandsprodukt fixiert. Vernachlässigt werden Vermögensbestände, obwohl sie extrem wohlstandsrelevante Erfahrungen betreffen. Diese Vermögenswerte beinhalten neben Sach- und Finanzkapital auch Humankapital, Sozialkapital, natürliche und erschöpfbare Ressourcen. Diese Betonung von Vermögen gegenüber den Umsätzen impliziert nicht nur für Gebäude eine viel höhere Ressourcen-Effizienz im Sinne von mehr Kapital gegenüber den Umsätzen. Übertragen auf Gebäude bedeutet dies beispielsweise die Aufrechterhaltung der Wohnqualität mit viel weniger Energie durch eine höhere thermische Gebäudequalität.

Eine dienende Funktion für die Finanzwirtschaft
Die aktuelle schwere Wirtschaftskrise ist ein weiterer Indikator, dass sich die Finanzwirtschaft von der realen Wirtschaft abgekoppelt hat, statt ihr die Dienstleistungen der Liquidität, der Risiko- und der Fristentransformation zur Verfügung zu stellen. Eine notwendige Reform des Finanzsektors wird bildlich gesprochen zwei Eingänge für die derzeitigen Institutionen der Finanzwirtschaft erfordern: einen Eingang mit der Aufschrift „Bank“, wo die Finanzdienstleistungen für die Realwirtschaft abgewickelt werden, und einen zweiten Eingang mit der Aufschrift „Casino“, wo die spekulativen Geschäfte ablaufen und eine entsprechende Warnung für alle Spieler angebracht ist.

Abbildung 5: Saniertes Mehrfamilienhaus Dieselweg, Graz (Quelle: AEE INTEC)

Bauen an und in einer zukunftsfähigen Wirtschaft

Der Umgang mit Gebäuden ist das sichtbarste Zeichen für den Wirtschaftsstil, den eine Gesellschaft gewählt hat. Die Erfahrungen mit den drei akuten Krisen der Finanzwirtschaft und der Ressourcenwirtschaft lassen einige konstruktive Schlussfolgerungen zu.

Gebäude eignen sich nicht für Spekulationsgeschäfte
Es gibt einige Güter, die aus gutem Grund aus spekulativen wirtschaftlichen Aktivitäten ausgeschlossen bleiben sollen. Das gilt für Nahrungsmittel, das gilt aber auch für Gebäude und den zugehörigen Boden. Warum soll die lokale Bevölkerung aus den Innenstädten in das periphere Umland abgesiedelt werden, nur weil global mobiles Finanzkapital nach Renditen sucht? Dieser Vorgang wäre nur dann zu rechtfertigen, wenn es Wohlstandseffekte für alle an einem solchen Vorgang Betroffenen geben würde. Das ist aber, wie uns die naheliegenden Erfahrungen in Osteuropa zeigen, wohl nicht der Fall. Immobilien nur dem Markt zu überlassen, kann recht bald zu einem Marktversagen führen. Die Nutzung von Raum und Boden wird somit eine zunehmend wichtigere Ordnungsaufgabe des Staates sein.

Die Qualität von Gebäuden bestimmt deren Ressourcenintensität
Märkte beurteilen den Wert von Gebäuden nach deren Renditefähigkeit. Eine zukunftsfähige Wirtschaft braucht aber eine Beurteilung nach der Ressourceneffizienz. Generieren diese unterschiedlichen Bewertungskriterien unterschiedliche Bauqualitäten, dann liegt ein Marktversagen vor. Ist der Investor eines Gebäudes nicht auch der langfristige Nutzer, dann tendieren Gebäude zu einer schlechteren Ressourceneffizienz, vor allem bei energetischen Ressourcen. Viele neue Bürobauten reflektieren diese Diskrepanz, wenn die thermische Gebäudequalität zu schlecht und deshalb der Energieverbrauch überhöht ist. Ohne qualitative Standards bei Baugenehmigungen werden die Märkte wegen deren inhärenten Kurzsichtigkeit bei der Entscheidungsfindung nicht die gesamtwirtschaftlich effiziente Produktqualität finden.

Die Zukunft des Gebäudebestandes ist jetzt sicher zu stellen
Welche Gebäude zukunftsfähig sind, kann schon jetzt abgeschätzt werden. Wenn die Industriestaaten eine Reduktion der Treibhausgasemissionen bis zur Mitte dieses Jahrhunderts um 80 Prozent anstreben – wofür es gute Argumente gibt –, dann ist sofort mit einer Umrüstung des aktuellen Gebäudebestandes zu beginnen. Solche Reduktionsziele werden nur erreichbar sein, wenn Gebäude nicht nur keine fossile Energie mehr brauchen sondern selbst mehr Energie bereitstellen, als sie selbst brauchen. Diesen Plus-Energie-Gebäuden kommt im Rahmen von Smart Grids und Distributed Generation eine tragende Rolle in den dezentralen Energiestrukturen von morgen zu.

Ein neues Wiederaufbauprogramm
Die derzeitige Situation des Gebäudebestandes hat durchaus Ähnlichkeiten mit der Nachkriegszeit. Den zerbombten Gebäuderuinen entsprechen heute die abgewohnten Nachkriegsbauten. Damals wie heute lautet die Entscheidung: Sanieren oder Abbruch.
Ein konsequenter Schritt wäre deshalb ein Kataster, der für diese Entscheidung die notwendigen Informationen zusammenträgt. Der Energieausweis wäre dafür ein Ausgangspunkt, dem jedoch weitere Informationen folgen müssten. Mit einem solchen Kataster wäre auch der konsequente Rückbau von zukunftsunfähigen Siedlungsstrukturen verbunden. Damit könnte beispielsweise der Verfall vieler Bezirksstädte aufgehalten und vielleicht sogar saniert werden. Ein solcher Kataster wäre somit die Basis für Aussagen, welche bestehenden Gebäude auf den Stand Niedrig-Energie und welche auf den Stand von Plus-Energie zu bringen wären.

Die neuen und alten Finanzierungsmodelle
Zukunftsfähiges Bauen erfordert einen Finanzierungshorizont, der über den von einzelnen Personen hinausreicht. Das ist der Grund, warum in der Vergangenheit besondere langfristige Sparformen für Bauaktivitäten verfügbar wurden. Ein neues Finanzsystem wird wiederum die klassische Funktion dieser Fristentransformation von kurzfristig orientierten Anlegern und langfristig agierenden Bauträgern wahrzunehmen haben. Solche Aktivitäten der Finanzwirtschaft sind fundamental entgegengesetzt dem Verständnis von spekulativen Geschäften. Im Gegensatz zu den Housing Bubbles wird es auf den neuen Finanzmärkten für Immobilien keine falschen Versprechungen von Superrenditen geben, dafür aber eine langfristige Finanzierungsgarantie mit einem niedrigen Realzinssatz. Mit der in Österreich im internationalen Vergleich besonders gut dotierten öffentlichen Wohnbauförderung liegt ein hinsichtlich der Anreizorientierung noch ausbaubares Finanzierungsinstrument vor. Die nächsten Reformschritte dafür wären die Rückführung des gesamten Volumens der Wohnbauförderung wieder zu deren ursprünglichen Zweck und die Schwerpunktsetzung für die Sanierung von sanierungswürdigen Bauten.

Abbildung 6: Teilsaniertes Reihenhaus Dieselweg, Graz (Quelle: AEE INTEC)

Literatur

  • Krugman, P., (2006). "No bubble trouble? The New York Times, 2006-01-02.
  • The Economist, (2005). "The worldwide rise in house prices is the biggest bubble in history. Prepare for the economic pain when it pops." 2005-06-16.
  • WIFO, Wegener Center, Universität Graz, Technische Universität Graz, KWI, (2007), Innovation & Klima, Innovative Klimastrategien für die österreichische Wirtschaft, Wien, 2007.
  • WIFO, Wegener Center, Universität Graz, Technische Universität Graz, KWI, (2009), Energiestrukturen für 2020 - Technisches Basisdokument für die österreichische Energiestrategie, Wien.

*) Prof. Stefan P. Schleicher ist Wirtschaftsprofessor am Wegener Zentrum für Klima und Globalen Wandel und am Institut für Volkswirtschaftslehre an der Universität Graz. Er ist Konsulent des Österreichischen Instituts für Wirtschaftsforschung (WIFO) in Wien. E-Mail: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. [^]

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