Bauen und Sanieren

Realisierte Sanierungen

Mit Contracting kann die breitere Umsetzbarkeit von energetisch-ökologisch optimierten Sanierungen ermöglicht werden. Insbesondere im Bereich der Wohn- und Bürogebäude kann Contracting als „Türöffner“ für weitergehende, innovativere Maßnahmen fungieren.

Contracting in der Sanierung

Von Gerhard Bucar*

Durch die Verknüpfung von Gebäudesanierungen mit Contracting-Modellen und die bestmögliche Nutzung des Sanierungszeitpunkts sind für die Nutzer insgesamt kostengünstigere Sanierungen mit höherer Qualität zu erwarten. Die Qualitätskontrollen bei Planung, Ausführung und Abnahme der bau- und haustechnischen Maßnahmen (Thermografie, Blower-Door-Test) spielen bei Contracting-Projekten eine starke Rolle.
Die Entwicklung des Instruments „Contracting“ in Richtung energetisch und ökologisch optimierte und sozial verträgliche Sanierungs(dienst)-leistung trägt auch zur Marktdiffusion innovativer Technologien bei.
Die Merkmale von Contracting, wie die garantierte Gebäudeperformance nach Sanierung (insb. Energiekosten-Einspargarantie), Wartung, ein Ansprechpartner für die gesamte Projektabwicklung und laufende Betreuung der Anlagen, Komfortgarantien etc. sind attraktiv. Weiters lassen sich Contracting-Projekte und ökologische Vorgaben gut miteinander verbinden, dies zeigen bereits einige gebaute Beispiele.

Gebäudesanierung mit Qualität und Einspargarantie

Laut einer Untersuchung der TU Wien (Scheer 1996) wird bei konventionellen thermischen Gebäudesanierungen im Durchschnitt lediglich 70 % der geplanten (berechneten) Einsparungen erreicht. Die Gründe liegen in Ausführungsmängel, unsachgemäßer Betriebsführung der Heizungsanlagen und in mangelnder Abstimmung von bau- und haustechnischen Maßnahmen.
Dies zeigt auch der nebenstehende Vergleich von zwei Gebäudesanierungen. Die Abbildung 1 zeigt die reale Energiekosteneinsparung im Vergleich mit den prognostizierten Einsparungen bei einem Sanierungsprojekt mit Contracting (linke Balken) und einer herkömmlichen Sanierung (rechte Balken).
Das herkömmlich sanierte Gebäude ist bei der Energieeinsparung deutlich unter den Erwartungen geblieben, beim Contracting-Projekt wurde die prognostizierte Einsparung sogar übertroffen. Die laufenden Optimierungen der Haustechnik und das stärkere Qualitätsbewusstsein bei der Ausführung im Rahmen von Contractingprojekten führen zu besseren Sanierungsergebnissen.

Abbildung 1: Geplante und erzielte Einsparung bei Contracting und bei herkömmlicher Sanierung

Contracting bietet eine optimale und energieeffiziente Gesamtlösung für die Sanierung, dies vor allem auf Grund der folgenden Merkmale:

• Service aus einer Hand: Ein Contractor übernimmt als Generalunternehmer Planung, Ausführung (z.B. Dämmung, Fenstertausch, Heizungsumstellung etc.) sowie Wartung und Betrieb der Anlagen (Heizung, Solaranlage, Warmwasserbereitung, Lüftungsanlage etc.) und bei Bedarf auch die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen. Er muss bereits bei der Planung an den Betrieb der Anlagen denken und achtet daher auf höhere Qualität.
• Der Contractor garantiert die vertraglich vereinbarte Höhe der Energiekosten für das Gebäude nach der Sanierung. Der Leistungszeitraum des Contractors - also die Laufzeit des Vertrages - beträgt üblicherweise 10 bis 15 Jahre, teilweise auch darüber hinaus. Ein mehrjähriger Vertrag mit dem Contractor garantiert die Nachhaltigkeit der Sanierungsmaßnahmen.
• Der Contractor wird erfolgsabhängig bezahlt. Übersteigen die tatsächlichen Energie- bzw. Betriebskosten die vom Contractor garantierten Werte, reduziert sich sein Entgelt entsprechend. Dadurch besteht ein starker Anreiz für den Contractor, die Einsparung tatsächlich zu erreichen und bei der Ausführung hohe Qualitätsmaßstäbe anzulegen.
• Wirtschaftliche Optimierung: Das Finanzierungsmodell wird so gestaltet, dass die Gesamtkosten (Betriebs- und Investitionskosten) für die Auftraggeber möglichst niedrig werden. Der Spielraum der Finanzierungs- und Umsetzungsmodelle im Rahmen von Contractingprojekten ist weit und kann auf die jeweiligen Rahmenbedingungen genau maßgeschneidert werden.

In den letzten Jahren wurden bereits mehrere energetisch/ökologische Sanierungen mit Contracting umgesetzt. Als Beispiel werden hier nur zwei ausgezeichnete Projekte beschrieben.

Wohnanlage Daungasse

Die Wohnanlage Daungasse, Asperngasse, Wagner-Birostraße der Gemeinnützigen Grazer Wohnungsgenossenschaft (GGW) wurde umfassend saniert (siehe auch Titelbild dieses Artikels). Die Wohnsiedlung besteht aus insgesamt 150 Wohneinheiten in drei Wohngebäuden, die um eine Grünanlage angeordnet sind. Die Wohnungen wurden früher durch Einzelöfen, wie Öl-, Kohleeinzelöfen, Elektroheizungen oder Gasetagenheizungen mit Wärme versorgt. Die Sanierung wurde als Thermoprofit Contracting-Projekt durchgeführt. Neben der Errichtung einer zentralen Wärme- und Warmwasserversorgung unterstützt durch eine thermische Solaranlage mit 85 m2 Kollektorfläche wurden die Dämmung der Außenwände, Kellerdecken und der obersten Geschossdecken vorgenommen. Fenstertausch, Errichtung von sieben Liftanlagen und Erneuerung der elektrischen Anlagen waren weitere Maßnahmen die bei der Sanierung durchgeführt wurden. Darüber hinaus wurde ein Energiemanagement- und Controllingsystem installiert.
Mit den realisierten Sanierungsmaßnahmen wurde eine garantierte Energieeinsparung von 24.490 € pro Jahr, das sind 45 % der ursprünglichen Energiekosten, erreicht. Die Einsparung im ersten Abrechnungsjahr betrug sogar 51 %. Die Laufzeit des Contractingprojektes beträgt 15 Jahre.
Betreut wurde das Projekt von der Grazer Energieagentur, als Contractor setzte die Steirische Gas-Wärme GmbH die Sanierungsmaßnahmen um.
2001 wurde das Projekt mit dem Energieprofi ausgezeichnet. Mit dem Preis „Energieprofi“ des Lebensministeriums und der Österreichischen Gesellschaft für Umwelt und Technik (ÖGUT) werden besonders vorbildliche Projekte zur energetischen Verbesserung von Gebäuden mit Hilfe von innovativen Contracting-Modellen ausgezeichnet.

Einsparcontracting Joanneum Research Hauptgebäude, Graz

Abbildung 2: Sanierung des Joanneum Research in Graz

Der thermische Zustand der Außenfassade und die undichten Fenster des Bürogebäudes des Joanneum Research führten im Winter zu einem unbehaglichen Raumklima. Hohe Einsparpotenziale konnten bei elektrischen Anlagen, sowie bei der Wasserversorgung eruiert werden. Das Gebäude wurde thermisch saniert und energetisch optimiert (siehe Abbildung 2).
Mit dem Einbau von energetisch und ökologisch hochwertigen Holzfenstern und Dämmung der Gebäudehülle, sowie der optimierten Heizungsverteilung und effizienten Kühlung der Laborgeräte und dem Einbau fixierbarer Thermostatventile und Rücklaufverschraubungen wurden bereits erhebliche Verbesserungen erreicht. Durch einen geschlossenen Kühlkreislauf kann nun auch wertvolles Trinkwasser (ca. 7.400 m3/Jahr) eingespart werden. Durch den ganzheitlichen Ansatz bei der Sanierung konnte eine garantierte Einsparung von 35.948 €, das sind 30 % der ursprünglichen Energiekosten, pro Jahr erreicht werden. Für die gesamte Laufzeit von 15 Jahren betragen die Energiekosteneinsparungen ca. 539.220 €.
Das von der Grazer Energieagentur und dem Architekturbüro Kampits & Gamerith begleitete Projekt wurde mit dem „Energieprofi 2003“ ausgezeichnet. Umgesetzt wurde das Projekt von der Firma MCE Building & Infrastructure Solution GmbH - Gebäudetechnik.

*) Dipl.-Ing. Gerhard Bucar ist Mitarbeiter der Grazer Energieagentur Ges.m.b.H., bucar@grazer-ea.at, www.grazer-ea.at [^]