Solarwärme boomt

Nachhaltige Gebäude

	Abbildung 1
	Epikur Griechischer Philosoph (342 - 270 v. Chr.)

Europäische Software epiqr^® zur nachhaltigen Gebäudebewirtschaftung

Von Christian Wetzel *

Das von der Europäischen Union geförderte Verfahren wurde von den folgenden europäischen Forschungseinrichtungen entwickelt:

• Fraunhofer-Gesellschaft (Deutschland)
• ETH-Lausanne (Schweiz)
• CSTB (Frankreich)
• BRE (Großbritannien)
• TNO (Niederlande)
• SBI (Dänemark)
• NOA (Griechenland)

Den Forschungseinrichtungen waren während der Entwicklung externe Fachleute aus der Immobilienwirtschaft angegliedert.
Die Entwicklung des Softwareprogramms erstreckte sich über einen Zeitraum von 5 Jahren und erreichte im April 2000 Marktreife [EU-1]. Die ausschließliche und einmalige Lizenz zur Vermarktung und Weiterentwicklung von epiqr^® in Deutschland und Österreich hält CalCon Holding GmbH, die Ausgründung des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik.

Motivation für die Entwicklung von epiqr^®

Als die Europäische Kommission die Entwicklung des Verfahrens epiqr^® forderte, sollte vor allem eine Lücke geschlossen werden. Gerade in der Wohnungswirtschaft, aber auch bei Gewerbeimmobilien wird seit Jahrzehnten von "Facility Management" gesprochen, jedoch wendet so gut wie kein Unternehmen dieses für Bestandsimmobilien an.
Gängige Facility-Management-Systeme stammen meist von Herstellern aus dem CAD-Bereich und basieren auf einer digitalisierten zwei- oder gar dreidimensionalen Darstellung der Gebäude. Diese sind damit insbesondere für Neubauten geeignet, bei denen ohnehin eine digitale, CAD-gestützte Projektierung erfolgt. Anders verhält es sich jedoch bei Bestandsimmobilien, bei denen in den meisten Fällen keinerlei digitales Planmaterial zur Verfügung steht und bei denen man den wenigen vorhandenen Originalplänen nicht immer uneingeschränkt vertrauen kann. Die gängigen Facility-Management-Systeme benötigen in diesem Fall eine Digitalisierung aller Plandaten und häufig darüber hinaus auch ein verformungsgerechtes Aufmaß und eine Massenermittlung für alle Gebäude. Genau hier liegt einer der Gründe warum sich die meisten Unternehmen nicht für die Einführung von "Facility-Management-Systemen" entschieden bzw. die aktive Verwendung bereits erworbener Systeme wieder eingestellt haben: der horrende zeitliche und monetäre Aufwand für Einführung sowie Pflege derartiger Systeme.
Stattdessen findet man europaweit in der Regel so genannte "Zettelwirtschaft", d. h. eine technische Verwaltung und Planung mittels selbst entworfener Checklisten, in Einzelfällen unterstützt durch selbst entworfene Planungsinstrumente in Microsoft EXCEL. Dabei zehren die technischen Liegenschaftsverwalter meist von den umfangreichen Erfahrungen, die sie im Laufe der Jahre sammeln konnten. Die Grobplanung einzelner Maßnahmen erfolgt dadurch häufig basierend auf der Übertragung und Hochrechnung bereits durchgeführter Leistungen an anderen Gebäuden.
Um nun diese Lücke zu schließen, ist epiqr^® angetreten. Damit nicht noch ein Facility-Management-Verfahren auf dem Markt erscheint, wurde bewusst ein anderer Weg gewählt, der sich unter folgendem Schlagwort zusammenfassen lässt:

Weniger ist mehr

Dies bedeutet: Nicht so genau wie möglich, sondern so schnell (kostengünstig) wie möglich ist ein Überblick über den Gebäudezustand zu erstellen und eine Basis für eine ganzheitliche Budgetplanung zu schaffen.

Abbildung 2: Startseite für eine Liegenschaft: Kenndaten, Kostenkennzahlen, Informationen, Fotos, Pläne

Umsetzung in epiqr^®

Die Entwickler von epiqr^® erhielten für die Konzeption des Verfahrens das folgende Anforderungsprofil:
"Ein Gebäude wird mit epiqr^® möglichst benutzerfreundlich, ganzheitlich und unabhängig, innerhalb maximal eines Tages erfasst. Dabei wird bewusst vom Groben ins Detail vorgegangen."
Die Entwicklung von epiqr^® erfolgte auf Basis des "Total Quality Management", d.h. der Beteiligung der späteren Anwender von Anfang an. Das Ergebnis: epiqr^® passt sich den Anforderungen der Anwender an und nicht umgekehrt.

Ganzheitlich

Neben epiqr^® existieren bereits einige andere Konzepte zur Erfassung von Gebäuden. Die meisten dieser Diagnoseinstrumente lassen jedoch die fachliche Provenienz der Ersteller erkennen. Wurde das Konzept z.B. von Fachingenieuren der Heizungs- und Klimatechnik erstellt, liegt eine umfassende Bewertung der technischen Gebäudeausstattung vor, der Zustand des Tragwerks im Dachbereich ist jedoch unterrepräsentiert. Im Rahmen der Entwicklung von epiqr^® fanden sich Fachleute aus allen Bereichen des Bauwesens zusammen, um gemeinsam die wichtigsten Kategorien eines Gebäudes zu erfassen. Das Ergebnis: ein Katalog über die kostenintensivsten Kategorien eines Gebäudes.

Unabhängig

Eine neutrale und unabhängige Ersterfassung des Gebäudebestandes garantiert nicht nur einen verlässlichen und vergleichbaren Datenbestand, auf dem weiterführende Systeme aufbauen können, sondern ist auch die Grundvoraussetzung für ein Ergebnis, das im Außenfeld, z.B. gegenüber Banken, kommunizierbar ist.
Die größte Effizienz wird insofern dann erreicht, wenn ein Mitarbeiter, der den Gebäudebestand sehr gut kennt, Hand in Hand mit einem unabhängigen Spezialisten des Verfahrens die Gebäudebegehung vornimmt.
Im Durchschnitt benötigen die Mitarbeiter der CalCon z.B. für ein Mehrparteienwohngebäude weniger als einen Tag für die Erfassung des Gebäudes und die Übertragung der Daten in das Datenbanksystem.
Vom Groben ins Detail
Bei der Bewertung von Immobilien und der Durchführung von Facility-Management-Leistungen geht man üblicherweise sehr detailliert auf das Gebäude ein (z.B. mit Aufmaß oder CAD). Dies ist mit erheblichem zeitlichen und finanziellen Aufwand verbunden. epiqr^® schlägt hier einen gänzlich neuen, jedoch "natürlicheren" Weg ein: Vom Groben ins Detail! Nicht möglichst genau, sondern möglichst schnell und benutzerfreundlich sind der Zustand des Gebäudes und die damit verbundenen Instandsetzungskosten zu ermitteln. Die gewonnenen Werte können dann mit epiqr^® gezielt weiter detailliert werden, um entsprechend der baulichen Substanz, aber auch entsprechend dem zur Verfügung stehenden Budget, eine übersichtliche Kostenschätzung durchzuführen.
Um den Anforderungen des Leitsatzes gerecht zu werden, wurde bei der Entwicklung des Verfahrens folgender Weg eingeschlagen:
Bei der baulichen Zustandserfassung beschränkt sich epiqr^® auf die kostenintensivsten Elemente eines Gebäudes (z.B. 50 Elemente bei Mehrparteienwohngebäuden). Eine Beschreibung mit mehr Elementen und die daraus resultierende Steigerung der Genauigkeit rechtfertigen den zeitlichen Mehraufwand bei der Begehung nicht.
Der Inhomogenität des Altbaubestandes wird jedoch dahingehend Rechnung getragen, dass die einzelnen Elemente noch in bis zu sechs Unterkategorien, so genannte Typen, unterteilt werden (z.B. bei der Bewertung des Elements "Fassade Außenfläche" in die Typen "Verputzt", "Sichtmauerwerk", "Vorgehängte Betonplatten", "Leichte vorgehängte Verkleidung", "Holzverkleidung", "Betonplatten" sowie einer Option "Mischformen" oben genannter Typen auszuwählen).

Vier Zustände

Auf diese Art werden baukonstruktive Unterschiede berücksichtigt. Bei der Begehung des Gebäudes wird der bauliche Ist-Zustand der einzelnen Elemente bzw. der hinterlegten Typen objektiv beurteilt. Hier sind lediglich vier Zustände zu unterscheiden: "a" guter Zustand, "b" leichte Abnutzung, "c" erhebliche Abnutzung und "d" Ende der Lebensdauer erreicht.
Jedem dieser Zustände sind in epiqr^® üblicherweise anfallende Instandhaltungsmaßnahmen zugeordnet, die im vorher beschriebenen Fall einer Fassadeninstandhaltung von der einfachen Oberflächenbehandlung bis zum Totalersatz reichen. Bei der späteren Planung können darüber hinaus Zusatzmaßnahmen ausgewählt werden, die über eine reine Instandsetzung hinausgehen.

Massenermittlung

Um den erforderlichen Maßnahmen nun auch die entsprechenden Kostenwerte zuzuordnen, ist eine Massenermittlung erforderlich. Um das üblicherweise anfallende kosten- und zeitintensive verformungsgerechte Aufmass des gesamten Gebäudes zu verhindern, wurden statistische Näherungen, basierend auf umfangreichen Untersuchungen im Rahmen des EU-Projekts, entwickelt. So wird z.B. bei Wohngebäuden die Fensterfläche über die Wohnfläche genähert, da Untersuchungen in Deutschland und in der Schweiz ergeben haben, dass in 95% aller Fälle eine Relation von Wohnfläche zu Fensterfläche im Verhältnis 1:6 mit maximal 3% Abweichung zu finden ist. Dies bedeutet für den Anwender von epiqr^®, dass zwar zum einen die mühsame Bestimmung von Fensterflächen mittels Aufmass entfällt, gleichzeitig aber akzeptiert werden muss, dass ein Fehler von maximal 3% in 95% aller Fälle bei der Fensterfläche vorliegt.
Bei Wohngebäuden sind durch diese statistischen Näherungen lediglich die folgenden geometrischen Größen zu ermitteln:

• Fassadenfläche
• Traufhöhe
• Gebäudegrundfläche
• Grundstücksfläche
• Wohn- und Gewerbefläche
• Anzahl der Treppenhäuser
• Anzahl der Wohnungen
• Anzahl der Geschosse

Die Kombination von Zustandsbeschreibung und damit hinterlegten Maßnahmen sowie den ermittelten Massen führt zur Angabe der erwarteten Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen.

Abbildung 3: Kreisdiagramm der Zustände und der zu erwartenden Kosten

Abbildung 3 zeigt das Ergebnis der objektiven Bestandserfassung. Im Kreisdiagramm sind im äußersten Kreissegment die Gebäudeelemente aufgeführt (hier 50 Elemente für ein Wohngebäude). Die blauen Balken stellen den jeweiligen Abnutzungsgrad dar. Ist nur der innerste Bereich gefüllt, liegt Zustand "a" "alles in Ordnung" vor. Je höher der Balken, desto schlechter ist das vorgefundene Element. In der Mitte des Kreisdiagramms sind die Instandsetzungskosten für das gesamte Gebäude, die von epiqr^® automatisch berechnet werden, bereits angegeben.
Basierend auf diese objektive Zustands- und Kostenermittlung kann der Anwender nun schnell und einfach selber basierend auf die über 2.000 hinterlegten Kostenkennwerte Budgetvorschläge erstellen.
Erfahrungswerte aus den nunmehr über 500 Immobiliengesellschaften, die epiqr^® einsetzen, zeigen hier, dass ein technischer Mitarbeiter rund 30 Minuten benötigt, um für ein Gebäude sowohl kurz-, mittel- als auch langfristige Budgetpläne zu erstellen.

Auswertung über komplette Immobilienbestände

Da das Verfahren epiqr^® auf einer sql-Datenbank basiert, besteht in der Software die Möglichkeit alle in epiqr^® aufgenommenen Gebäude miteinander zu vergleichen. Es kann eine Auswertung über vorgefundene Gebäudezustände vorgenommen werden, z.B. Wärmedämmung der Fassade. Die Gebäude werden in der Software auf einer Stadt/Landkarte hinterlegt und als interaktive Punkte dargestellt. Abbildung 3 zeigt die Oberfläche im Computerprogramm, in der jährliche Budgets für den gesamten Bestand aus unterschiedlichen Budgetvorschlägen zusammengestellt werden können.

Abbildung 4: Ausschnitt aus der Software epiqr^® in der für den Gesamtbestand unterschiedliche Budgetplanungen zu einem Gesamtbudget zusammengestellt werden können.

Analyse der Nachhaltigkeit

In den letzten Jahren wurde in den meisten Fällen lediglich die ökonomische Dimension ("refurbishment") in epiqr^® genutzt, indem eine Bewertung der Instandhaltungskosten und der Zustände erfolgte. Die ökologische Dimension ("energy performance") von epiqr^® durch die Analyse des Heizenergiebedarfs gewinnt speziell mit der Einführung des Energieausweises massiv an Bedeutung. Die Berechnung des Endenergiebedarfs erfolgt in epiqr^® konform zur Norm EN 832. Im Rahmen der Novellierung der deutschen Energie-Einsparverordnung 2007 [EnEV 2007] wurden Berechnungsvorschriften für die Erstellung von Energieausweisen veröffentlicht, die seit kurzem ebenfalls in epiqr^® abgebildet sind, so dass eine Erstellung von Energieausweisen mit epiqr^® nach den gesetzlichen Vorschriften in Deutschland möglich ist. In den letzten drei Monaten wurden so über 8.000 Energieausweise im epiqr^®-System generiert. Eine Berechung nach den österreichischen Rechenregeln ist zunächst nicht vorgesehen, da hier bereits gute Berechnungsverfahren auf dem Markt existieren deren Ergebnisse in das epiqr^®-System übertragen werden können, so dass eine kombinierte Auswertung energetischer und kaufmännischer Kennzahlen des Gebäudes möglich ist.
In einem weiteren Schritt wurde in epiqr^® eine Systematik zur Bewertung von Nachhaltigkeitskriterien integriert. Besonderer Wert wurde dabei auf soziokulturelle Indikatoren gelegt, da insbesondere für Bestände der öffentlichen Hand aber auch für sozial engagierte Wohnungsgesellschaften Indikatoren wie "Barrierefreiheit", "Sozialstruktur im Quartier", "Anteil der Mieter über 55 Jahre", etc. für die zukünftige Instandhaltungsplanung relevant sind.
Um schließlich ein vollumfängliches Nachhaltigkeits-Instrument in Händen zu halten wurden in einem auf epiqr^® aufbauenden EU-Forschungsvorhaben mit Namen INVESTIMMO [EU-2] zu allen Bauteilen und Baustoffen Lebenszyklusdaten durch Literaturrecherche, Expertenbefragung und vor allem durch Auswertung bereits mit epiqr^® erfasster Immobilienbestände hinterlegt. Dadurch ist es nun möglich mit epiqr^® Lebenszykluskosten der Immobilie zu bestimmen.

Zusammenfassung und Ausblick

Das Verfahren epiqr^® konnte sich in den letzten sieben Jahren erfolgreich etablieren. Allein in Deutschland nutzen Gesellschaften mit zusammen mehr als 1,2 Mio Wohneinheiten epiqr^® als ökonomisches Instrument zur Erfassung von Gebäuden und zur Budgetplanung. Die Anpassung an österreichische Normen, Bauweisen und Baukosten wurde Anfang 2007 abgeschlossen, so dass nun auch für Österreich eine epiqr^®-Version zur Verfügung steht. Erste Testprojekte in Wien und Oberösterreich zeigten eine gute und für die Auftraggeber zufrieden stellende Übereinstimmung von Ausschreibungskosten und den in epiqr^® berechneten Kosten für die geplanten Baumaßnahmen.

*) Dipl. Kfm., Dipl.-Kfm., Dipl.-Phys. Christian Wetzel ist Geschäftsführer der CalCon Holding GmbH in München, Deutschland, c.wetzel@calcon.de [^]