Nachhaltige Gebäude

Abbildung 1: Fassadendetail Bezirkspensionistenheim Weiz

Trotz der ambitionierten Klimaschutzziele Österreichs steigt der Energieverbrauch im Gebäudesektor weiterhin. Eine Erhebung der Österreichischen Energieagentur belegt, dass die größte Steigerungsrate im Bereich der privaten und öffentlichen Dienstleistungsunternehmen zu finden ist: 60% des Endenergieverbrauches in diesem Sektor müssen für Raumheizung und Klimatisierung aufgewendet werden – Tendenz steigend.

ÖKOSAN – Die Modernisierungsoffensive Oststeiermark

Von Sonja Geier *

Auch im privaten Gebäudesektor beansprucht der Heizenergiebedarf für Haushalte einen Anteil von 18% am gesamten Endenergieverbrauch in Österreich (2006) [1]. Ein Großteil des österreichischen Wohnungsbestandes wurde in der Nachkriegszeit zwischen 1945-1980 errichtet. Der energetische Zustand dieser Objekte ist im Durchschnitt schlechter als in allen anderen Baualtersklassen.
Daneben sind Österreichs Haushalte für ein Drittel des jährlichen CO₂-Ausstoßes verantwortlich [2]. Zur Einhaltung der EU-Klimaschutzziele bis 2020 kann aber nur eine rasche Trendwende der bisherigen gängigen Praxis beitragen. Wird die bisherige Sanierungsrate beibehalten, prognostiziert die Österreichische Energieagentur eine Einsparung von lediglich 16% im Vergleich zum Jahr 2005. Abhilfe würde nur eine radikale thermische Verbesserung aller Bauten, die zwischen 1945–1980 errichtet wurden, bringen – diese müsste aber Verbesserungen der thermischen Qualität im Ausmaß von mind. 75% bringen! [3] Dass hier zusätzliche Anstrengungen notwendig sind, wird auch im Regierungsprogramm 2008-2013 deutlich. Eine Zielvorgabe des Programms ist die Sanierung aller „dringend notwendig sanierungsbedürftigen“ Gebäude bis 2020. Langfristig wird von der österreichischen Regierung jedoch eine lückenlose Sanierung aller Gebäude angestrebt.
Anstrengungen und Maßnahmen der öffentlichen Hand, wie die Bereitstellung von Fördermitteln für die thermische Sanierung privater Gebäude sind nach wenigen Wochen so gut wie ausgeschöpft [4]. Es wird daher notwendig sein, abseits finanzieller Anreize Motivations- und Überzeugungsarbeit auf breiter Ebene zu leisten, um die Sanierungsraten zu steigern. Instrumente wie Informations- und Beratungsaktionen müssen die zusätzlichen Vorteile und positiven Auswirkungen hochwertiger thermischer Sanierung neben den reduzierten Energiekosten aufzeigen und möglichst anschaulich und praxisnah demonstrieren.
Bereits 2005 wurde durch die Initiierung der Modernisierungsinitiative „ökosan“ unter der Projektkoordination der AEE INTEC begonnen, die Vorteile qualitativ hochwertiger Sanierung „begreifbar“ zu machen. Ziel war es, eine Vielzahl an großvolumigen Gebäuden durch hochwertige ganzheitliche Modernisierungskonzepte energieeffizient und nachhaltig zu sanieren. Anhand jeder konkreten Umsetzung sollte ein Vorbild für weitere hochwertige Sanierungen geschaffen und ein Qualitätsstandard in der Modernisierung etabliert werden.
Im Zuge des Projektes wurden 40 Objekte in der Energieregion Oststeiermark, deren EigentümerInnen an einer hochwertigen Sanierung interessiert waren, untersucht und Modernisierungsvorschläge ausgearbeitet. Für 18 Objekte wurde den Bauherren und -frauen durch detaillierte Sanierungsstudien eine Entscheidungsgrundlage für die weitere Vorgehensweise geboten.
Die energetische Analyse von 40 Gebäuden ergab einen durchschnittlichen Heizwärmebedarf von 145 kWh/m²a bei kommunalen Gebäuden und 116 kWh/m²a in Wohngebäuden (Heizwärmebedarf bezogen auf das Referenzklima).
Die Gebäudebeheizung in den untersuchten 40 Objekten erfolgt nur zu einem geringen Teil mittels erneuerbarer Energieträger (Biomasse oder Biomasse–Fernwärme, Solarthermie). Ein Großteil der Energie wird fossil oder mittels Strom erzeugt - vor dem Hintergrund der alternativen Versorgungsmöglichkeiten in der Oststeiermark. Hier zeigt sich großer Nachholbedarf – wie auch im restlichen Österreich. Auffallend dabei war, dass bei einem überwiegenden Teil der Objekte erst kürzlich eine Erneuerung der Heizungsanlage erfolgte, die ohne Umstieg zu klimafreundlichen Energieträgern und ohne nennenswerte thermische Sanierung der Gebäudehülle erfolgte.

Problemfelder in der thermischen Gebäudesanierung

Im Zuge der Projektarbeit bedurfte es oft massiver Anstrengungen aller Beteiligten das Ziel einer hochwertigen Umsetzung zu erreichen. Nicht nur, dass der Entscheidungsprozess oft sehr lange dauerte, waren Änderungen in der Ausführung (Zusatzwünsche, individuelle Planänderungen,..) oder Finanzierungsprobleme häufig. Es zeigte sich, dass hinter einer erfolgreichen Sanierung eine zentrale Person steht, die sich mit dem Projekt identifiziert und die Umsetzung vorantreibt. Im Wohnbau erschweren vor allem unterschiedliche EigentümerInnenstrukturen die Entscheidungsfindung. Bei voll vermieteten Gebäuden, bei denen das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung gelangt, zählen Erhaltungsarbeiten zu den Pflichten des Vermieters. Modernisierungen, die über den Stand der Technik hinausgehen, werden meist über eine Erhöhung des Mietzinses finanziert. Dies ist besonders bei sozial benachteiligten MieterInnen problematisch und stößt somit relativ häufig auf Ablehnung. Noch schwieriger ist es bei Objekten, die dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterliegen. Verbesserungs- und Erhaltungsmaßnahmen müssen mehrheitlich beschlossen werden. Die „übergangene Minderheit“ muss aber Maßnahmen, die über den Stand der Technik hinausgehen finanziell nicht mittragen. Im Projektverlauf konnten nur 3 Geschosswohnbauten modernisiert werden. Diese Objekte beinhalten aber Mietwohnungen nach dem Mietrechtsgesetz und dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Es konnte kein einziges Objekt modernisiert werden, das Eigentumswohnungen mit unterschiedlichen Besitzverhältnissen aufweist. Hier wurde die Initiative zur Beteiligung an „ökosan“ zwar immer wieder von einigen engagierten MieterInnen ergriffen, es konnte letztendlich aber nie ein Konsens innerhalb der EigentümerInnengemeinschaft für eine hochwertige Modernisierung erreicht werden.
Qualitativ hochwertige Sanierungsmassnahmen, die auf eine Steigerung der Energieeffizienz abzielen, erfordern meist substanzielle Eingriffe in den Gebäudebestand und sind oft sehr aufwändig und somit kostenintensiv. Auf den ersten Blick führt eine thermische Gebäudesanierung somit zu höheren Investitionskosten. Diese Tatsache erscheint aber in einem anderen Licht, wenn eine klare Trennung zwischen den unterschiedlichen Kostenursachen vorgenommen wird. Die gewöhnliche Nutzungsdauer von Gebäuden, die in der Liegenschaftsbewertung je nach Objektart [5] zwischen 40–80 Jahren angesetzt wird, setzt regelmäßige Erhaltungsmaßnahmen voraus. Haustechnische Anlagen kann man aber nach derzeitigem Stand aber bereits ab 15–20 Jahren als veraltet und erneuerungsbedürftig ansehen. Investitionen in ohnehin notwendige Erhaltungsmaßnahmen und die Behebung bereits bestehender Mängel werden in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung gemeinsam mit rein energetisch wirksamen Kosten angesetzt und vermengt. Der zusätzliche Nutzen, wie die Wertsteigerung der Immobilie, größere Nutzungsflexibilität und vergrößerte Nutzfläche wird häufig nicht berücksichtigt. So wurde die Bruttogeschossfläche der modernisierten „ökosan“ – Objekte durch die Einhausung von Balkonen, weiteren Ausbau von Dachgeschossen, und anderen Maßnahmen im Schnitt um 19% erhöht! Auch lassen sich verbesserte Raumluftqualität und gestiegene NutzerInnenzufriedenheit vor dem Hintergrund von Kostendruck und Wirtschaftlichkeit schwer in Amortisationszahlen ausdrücken.
Die maßgebliche Entscheidungsgrundlage für den Umfang einer Modernisierung ist nach wie vor die gesamte Investition. Es wird nicht unterschieden, ob die Maßnahmen ohnehin („sowieso“) notwendig oder auch energetisch und nachhaltig wirksam sind und somit Folgekosten und Lebenszykluskosten senken.
In den detaillierten Sanierungsstudien wurden die unterschiedlichen Sanierungsszenarien mit Kostenschätzungen hinterlegt. Die Kosten für ohnehin notwendige Erhaltungsmaßnahmen bewegen sich zwischen € 88,- und € 126,- pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Im Durchschnitt über alle Studien ergeben sich € 115,-/m². Die Bandbreite der Kosten ergibt sich aus dem Baualter der Objekte und der unterschiedlich motivierten Nutzung. Grundsätzlich konnte festgestellt werden, dass Gebäude im unteren Bereich im Schnitt um 7 Jahre jünger waren und die Nutzungsprofile stärker von persönlichem, individuellem Charakter geprägt waren („Wohnen“). Im oberen Kostensegment bis € 126,-/m² finden sich mehr kommunale Gebäude und die Nutzungsprofile sind stärker im öffentlichen Bereich angesiedelt.

Abbildung 2: Investitionskosten je m² Bruttogeschossfläche für Sanierungsmaßnahmen (Grundlage: Kostenschätzungen aus 18 Sanierungsstudien, die im Rahmen der „ökosan“- Modernisierungsinitiative erstellt wurden.)

Die in Abbildung 2 angeführten notwendigen Erhaltungskosten beinhalten nur Maßnahmen zur bautechnischen Mängelbehebung wie Fassaden-/ Putzsanierung, Abdichtungen, Dachreparaturen, Feuchteschäden, Wartungsfugen, etc. Die Sanierungskosten inklusive der notwendigen Erhaltungsmaßnahmen bewegen sich in Abhängigkeit der Reduktion des Heizwärmebedarfes von € 249,- bis zu € 381,-/m² Bruttogeschossfläche. Kosten für die Modernisierung oder den Systemwechsel von Heizungsanlagen (die grundsätzlich keine Reduktion des Energieverbrauches mit sich brachten) wurden dabei nicht berücksichtigt.
Wie Abbildung 2 zeigt, bewegen sich daher die rein thermisch wirksamen Kosten in den „ökosan“- Studien zwischen € 134,- bis € 266,- in Abhängigkeit der Qualität der Sanierung.
Das theoretische Potenzial über 90% konnte in keiner Studie ausgeschöpft werden. Die prozentuelle Verbesserung der thermischen Gebäudehülle durch größere Dämmdicken nimmt nach oben ab, der Sprung von einer 60%igen auf eine 80%ige Reduktion des Heizwärmebedarfes kann zumeist nur durch einen Systemwechsel im Sanierungssystem erreicht werden (wie z.B.: Wechsel vom konventionellen Wärmedämmverbundsystems hin zu kombinierten Systemen wie Glasfassaden mit dahinterliegender zusätzlicher Dämmung). Ohne Reduktion der Wärmebrücken, einer Komfortlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und damit verbundener konsequenter luftdichter Gebäudehülle sind Reduktionen in diesem Ausmaß nicht mehr zu erzielen. Der flachere Kurvenverlauf im Bereich zwischen 80%iger und 90%iger Verbesserung lässt sich ebenso daraus ableiten. Die angeblich „wirtschaftlichen“ Sanierungskonzepte bis ca. 60 % berücksichtigen nur Maßnahmen, die auf die einfacher zu sanierenden Bau- und Anlagenteile Rücksicht nehmen. Wie in Abbildung 3 ersichtlich, kann durch eine „Standardsanierung“ (Dämmung der Außenwand und Fensteraustausch) bereits eine repräsentative Reduktion des Transmissionswärmeverlustes erreicht werden. Für darüber hinaus gehende Verbesserungen bis ca. 80% Energieeinsparung muss jedoch ein Systemwechsel im Sanierungskonzept stattfinden - Komfortlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, luftdichte Hülle, Lösungen zur Reduktion von Wärmebrücken, etc. – substanzielle Konzepte sind meist kostenintensiv. Für den Sprung von einer 80%igen auf eine 90%ige Verbesserung der Energieeffizienz genügte in den Studien meist eine Verfeinerung oder Optimierung des neuen Sanierungskonzeptes. Leider lässt sich dieser Trend noch nicht beliebig fortsetzen - der Faktor 10 in der Sanierung bleibt noch immer eine große Herausforderung!

Abbildung 3: Darstellung des Anteils an den Transmissionswärmeverlusten der thermischen Hülle durch unterschiedliche Bauteile

Gängige Praxis sind jedoch Einzelmaßnahmen - die vermeintlich „wirtschaftliche“ Sanierung. Die Vision der allumfassenden, ganzheitlichen Sanierung steht zwar an vorderster Stelle. Spätestens nach ersten Kostenschätzungen und Finanzierungsüberlegungen werden kostenintensive Maßnahmen gestrichen. „Kosmetik“-Renovierungen, die sichtbare oder leicht behebbare Schwachstellen berücksichtigen, greifen aber nur kurzfristig. Reduzierte Energiekosten und eine neu gefärbelte Fassade sind vorweisbare Ergebnisse, die sich „verkaufen“ lassen. Dass von der ursprünglich prognostizierten 80%igen Reduktion nur mehr 60-65% nach der Umsetzung und Fertigstellung bleiben, ist nebensächlich. Bauphysikalische Schäden durch mangelhafte Ausführungen oder nicht beseitigte Wärmebrücken werden oft erst nach Jahren sichtbar. Die Folgewirkungen können zurzeit noch nicht ermessen werden. Beeinträchtigungen der MieterInnen durch Schimmel, erneute Sanierungsmaßnahmen, ständige Beschwerdeführungen und letztendlich ein Pool an schwer vermietbaren Wohnungen sind die langfristige Folgeerscheinung. Halbherzige Sanierungen können keine Werterhaltung, schon gar nicht die angestrebte Wertsteigerung einer Immobilie darstellen.

Abbildung 4: Auskragende Decke über Durchgang

Abbildung 5: Thermografieaufnahme der Deckenuntersicht (Thermografie: Grazer Energieagentur)

Abbildung 6: Schematischer Schnitt durch die auskragende Decke

Beispiel Dämmung von Deckenuntersichten: Das Foto präsentiert eine „optisch schöne“ Deckenuntersicht, die durch das Aufbringen der Dämmung erzielt wurde. Die Thermografieaufnahme zeigt aber „kalte“ Realität: auf die konsequente Dämmung der Stahlbetonunterzüge wurde verzichtet – Es erhöht sich zwar grundsätzlich die Oberflächentemperatur an der Rauminnenseite aber die ungedämmten Stahlbetonunterzüge wirken wie „Kühlrippen“, die Bereiche mit nunmehr punktuell niedrigeren Oberflächentemperaturen stellen langfristig potenzielle Kondensatpunkte und somit Schimmelstellen dar.

Resümee und Ausblick

Nach Abschluss des Projektes kann auf folgende projektbezogene Ergebnisse zurückgeblickt werden: Es wurden 40 großvolumige Objekte (mit einer gesamten Bruttogeschossfläche von 90.000 m²) untersucht, deren EigentümerInnen an einer hochwertigen Modernisierung interessiert waren. 18 ausgearbeitete Sanierungsstudien konnten vor EntscheidungsträgerInnen und Bauherrn und -frauen präsentiert werden. Mittlerweile ist die Anzahl der Umsetzungen auf 18 Objekte und 45.000 m² sanierter Fläche angewachsen –mit unterschiedlichem Projektstatus – ein Großteil ist abgeschlossen und bietet bereits Monitoringdaten, einige befinden sich noch in der Umsetzungs- und Bauphase oder in Planung und Vorbereitung. Weitere Umsetzungen sind bereits in der Entscheidungsphase und können in absehbarer Zukunft ebenfalls modernisiert werden
Die bis jetzt umgesetzten Objekte tragen in Summe durch die eine jährliche Reduktion von 410.000 kg an CO₂- Emissionen zum Klimaschutz bei.
Die Steigerung der Sanierungsrate ist ein Gebot der Stunde, nicht nur für die Quantität – auch für die Qualität der Ausführung müssen sich unsere Anstrengungen und Ziele noch steigern. Qualitätssicherung in der Sanierung wird leider oft noch mit zusätzlichem Mehraufwand in der Planung und Ausführung verbunden. Prognosen über potenzielle Energieeinsparungen sind jedoch nur dann zielführend, wenn sie in der Realität nachgewiesen werden können. In Österreich befindet sich zurzeit die prEN16001:2008(D) „Energiemanagementsysteme und Anforderungen mit der Anleitung zur Anwendung“ in der Begutachtungsphase. Der weitere Fokus muss darauf gerichtet sein, hier einerseits einen Standard für alle Schritte einer hochwertigen Modernisierung zu etablieren und andererseits die Visionen über Abschluss der Planungsphase hinaus auch in der Ausführung und im Gebäudebetrieb zu verwirklichen.
Dass das funktioniert, haben einige Umsetzungen im Rahmen der „ökosan“ - Modernisierungsinitiative bewiesen – weitere müssen folgen!

Abbildung 7: Fassadendetail BH Fürstenfeld (LIG Steiermark), Hohensinn Architektur

Projektkoordination und Servicestelle:

AEE - Institut für Nachhaltige Technologien

A- 8200 Gleisdorf, Feldweg 19
Tel. +43-3112 – 5886- 64, Fax DW 18
E-Mail: s.geier@aee.at
www.aee-intec.at

*) DI Sonja Geier ist Mitarbeiterin der AEE INTEC, Abteilung für Nachhaltige Gebäude. E-Mail: s.geier@aee.at [^]